住宅ローンの仕組み
こんにちはユアラボ無料住宅相談です。
最近住宅ローンについて色々なご質問を頂くので
改めて住宅ローンの仕組みについて解説していきたいと思います。
仕組みを知ることで、住宅ローンの諸費用に関する知識や、住宅との関連性、返済に関する知識を
得ることができると思います。
皆さんの住宅ローンのイメージは単純に
銀行からお金を借りて住宅を購入し、毎月返済するというものだと思います。
見かけ上はそれで合っていますが、実際は銀行だけでなく「保証会社」が関係してきます。
この保証会社には主に以下の2つの重要な働きがあります。
１．ローンを借りる方の返済能力等を事前に調べその能力に応じた金額の設定を行う。
２．ローンの返済が滞った時の代理返済
注意点は２の方で、代理弁済をしますが保証会社が弁済した分は借主に請求されるということです。
住宅ローンを組む際にはこの保証会社に結構なお金を支払うことになりますが、借主にとっての保証人のような形式ではなく
あくまで金融機関側の保証会社となります。
以上をまとめると住宅ローンは
保証会社が返済能力を認めた方に銀行がお金を貸してローンが成立する。
（万が一ローンの返済が滞った場合は保証会社が一旦借主の代わりに返済を行うが、その分は借主に請求される）
また住宅ローンは購入した住宅を担保に入れて借りるということになっています。
これを抵当権の設定と言います。
これはもしローンが返済不能となった場合、金融機関が住宅を差し押さえ売却し返済されなかった分を回収するためのものです。
なので住宅ローンの返済が続いている間は住宅を担保に入れている状態になるので返済が不能となった場合はその住宅に住むことが
できなくなります。
仮に住宅を売却しようとしたときにこの抵当権の設定がされている状態では、所有権を他の人に移すことはできませんので
住宅ローンを完済する、もしくは完済の目途が立ってそれを証明しない限り売却はできないようになっています。
もちろん売却したお金で完済するという手続きも可能ですので、その時は金融機関と事前に話をしておけば問題ありません。
関連して任意売却というものもありますが、これについては別で解説していきたいと思います。
最後に返済についてです。
住宅ローンの返済に関連するもので重要なものが2つ
１．金利
２．期間
です。どちらについても返済金額に直結するものになります。
この2つについては関連性が強く、基本的に期間が長くなれば金利が高くなります。
今回は35年の住宅ローンで解説していきます。
住宅ローンの返済方法について変動金利、期間固定金利、全期間固定金利とあります。
変動金利は5年間は返済額は同じで、半年に一度金利の見直しがあります。見直しの結果金利が変わった場合は
返済額は同じなのでその返済額の中で金利と元金の割合が変動する形となります。
期間固定金利は住宅ローンの返済の金利を最初の3年、5年、10年でそれぞれ固定すると定め
その期間はどんなに金利が変動しても最初に定められた金利で返済が可能となってます。
この場合も基本的に3年、5年、10年の順に金利が高くなります。
全期間固定は文字通り35年間ずっと同じ利息で返済となり、返済額が35年間変わらない形となります。
この返済方法は今のところフラット35という商品でしか取り扱いがありません。
また全期間固定なのでこの返済方法が一番金利が高くなります。
返済額で比較すると
変動金利 ＜ 期間固定金利 ＜ 全期間固定金利
となりますが、リスクで比較すると
全期間固定 ＜ 期間固定金利 ＜ 変動金利
となります。
金利は様々な影響を受けて変動しますので、将来どうなるかがなかなか読めません。
それぞれのメリット・デメリットを理解した上で返済方法を決めていただければと思います。
今回は以上までとさせて頂きます。
個別にご相談したい方はご遠慮なくご連絡ください。